매일건설신문=조영관 기자 | 경기도 성남시 분당구 재건축 선도지구 지정이 84㎡(34평) 아파트 기준 약 1억 150만 원의 자산가치 상승 효과를 가져왔다는 분석이 나왔다. 앞서 분당구 내 1차 특별정비구역 지정이 고시된 가운데 2차 특별정비구역 지정을 앞두고 특별정비구역 지정이 자산가치에 미칠 영향을 예측한 결과다. 

알투코리아부동산투자자문㈜는 ‘분당 선도지구 지정 효과를 통해 본 2차 후보 단지의 과제’ 부동산 마켓브리프를 2일 발표했다. 보고서에 따르면, 분당 선도지구 지정이 84㎡(34평) 아파트 기준 약 1억 150만 원의 자산가치 상승 효과를 가져온 것으로 분석됐다.

정부는 앞서 지난 2024년 12월 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 재정비 등을 위해 제정된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 재건축 사업을 가장 먼저 추진하는 시범사업 구역인 ‘선도지구’로 1기 신도시 13개 구역, 3.6만 호를 지정했다. 이런 가운데 성남시는 지난 4월 분당 노후계획도시 선도지구 내 결합 개발이 예정된 3개 구역에 대해 ‘결합 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정’을 최종 고시했다. ▲23구역(시범단지2)·S6구역(장안타운4) ▲31구역(샛별마을)·S4구역(분당동5) ▲6구역(목련마을1)·S3구역(목련마을5) 등 총 3개 구역이다. 

지난 4월 분당 노후계획도시 재건축 정비를 위한 ‘1차 특별정비구역 지정’ 최종 고시에 이어 ‘2차 특별정비구역 지정 제안서(초안)’ 접수가 이달 실시될 예정이다. ‘2차 특별정비구역 지정’ 제안은 기존 선도지구 선정 공모 방식과 달리, 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 특별정비계획서를 작성한 뒤 구역 지정을 제안하는 주민제안 방식으로 진행될 예정이다. 알투코리아는 “이번 연구는 이달 예정된 분당 2차 특별정비구역 지정을 앞두고 후보 단지의 합리적인 의사결정을 지원하기 위해 수행됐다”고 설명했다.

보고서에 따르면, 국토교통부 실거래가를 활용해 2023년 1월부터 2026년 5월까지의 거래를 이중차분(DID) 방식으로 분석한 결과, 선도지구 지정에 따른 순수 정책 프리미엄은 평당 298.7만 원, 84㎡ 기준 약 1억 150만 원으로 추정됐다. 알투코리아는 “다만 연구는 가격 상승이 곧 사업성 개선을 의미하지는 않는다”고 강조했다. 초기 가격 상승은 종전자산가액을 높여 향후 비례율 하락으로 이어질 수 있으며, 과도한 공공기여는 사업비와 조합원 분담금 증가로 연결될 가능성이 있다는 것이다.

이번 연구를 수행한 박경로 알투코리아부동산투자자문 과장은 “2차 특별정비구역 후보 단지는 지정 자체보다 장기적인 사업성과 조합원 부담을 종합적으로 고려하는 전략이 필요하며, 지자체도 과열 경쟁을 방지할 수 있는 제도적 보완에 나서야 한다“고 제언했다.

/조영관 기자