대우건설, 사업지연 및 조합원 분담금 최소화 보장하는 계약서 제안

▲ 한남4구역 삼성물산 홍보영상      © 매일건설신문

매일건설신문=윤경찬 기자 | 서울 주요 도시정비사업지에서 경쟁입찰이 늘어남에 따라 조합 원안 계약서를 100% 수용하는 시공사가 늘어날 것으로 전망된다. 서울시 표준계약서를 기준으로 해 작성되는 계약서에는 자금운용과 시공사와의 업무 분장, 인허가 비용, 공사비와 금융비용의 지급 순서 등 사업 전반에 대한 중요사항을 담고 있는데, 기본적으로 사업주인 조합의 입장에 유리한 방향으로 내용이 설정돼 있다. 

이 때문에 시공사에서 조합 원안 계약서를 얼마나 수정하는가에 따라 사업이 지연되기도 하고, 차후 분쟁의 원인이 되기도 한다. 이 때문에 한남4구역에서 삼성물산, 개포우성7차에서 대우건설이 조합 계약서 100% 수용을 홍보하는 등 경쟁입찰에서 조합 입장을 우선하는 추세가 엿보인다. 

현재 입찰이 진행 중인 개포 우성 7차 재건축 사업에서도 조합 원안 계약서에 대한 수정 여부가 시공사에 대한 중요한 평가 지표 중 하나로 떠오르고 있는 가운데, 대우건설은 조합원안 계약서를 100% 수용하겠다는 입장을 제안했다. 

대우건설은 조합원안의 계약서를 100% 수용해 조합을 중심으로 한 계약의 취지 자체를 살리고 극히 일부분의 조항만 수정 제안했다. 우선 공사비 지급 지연에 따른 연체료 조항이 삭제된 것은 공사비 지급 방식 자체가 ‘분양수입금 내 기성불’ 방식이기 때문에 지체상금 자체가 발생할 수 없는 구조라서 삭제됐다. 특히, 대우건설은 분양수입금에서 조합의 대여이자, 대여원금을 우선 상환하고 남은 수익에서 공사비를 지급하는 조항을 신설해 조합의 금융이자 부담을 우선 줄이는 데 중점을 뒀다. 또한 대우건설은 ‘물가변동에 따른 계약금액 변경’ 항목에서 건설공사비지수와 소비자물가지수 변동률의 산술평균을 활용하는 조합원안보다도 한발 더 나아가 양 지수 중 낮은 값을 활용하는 쪽으로 제안해 조합에 유리한 방향으로 수정한 것이 확인됐다. 

대우건설 관계자는 조합원안 계약서를 100% 수용한 이유에 대해 “재건축 사업을 지연시키는 큰 사유가 도급계약 체결 과정에서 문구 수정에 따른 이견 때문이며, 이를 원천 차단해 개포우성7차 재건축 사업의 속도를 빠르게 추진하겠다는 의지를 표현한 것”이라고 설명했다. 

이에 반해 경쟁사인 삼성물산은 한남4구역에서 조합원안 100%를 수용하겠다고 홍보했던 것과는 달리 개포우성7차에서는 전체적으로 100여 곳가량 수정 제안한 것으로 알려졌다. 

대표적으로 자금관리 항목에서 대우건설은 조합원안을 수용했으나, 삼성물산의 경우 “시공사의 공사비를 충당하거나 대여금 등을 상환을 위해 시공사가 지정하는 계좌로 입금 즉시 자동이체되도록 하고 시공사의 공사비 충당 및 대여금 등의 상환이 완료된 후 조합의 단독날인으로 변경키로 한다”는 조항을 추가해 공사비 회수를 자금관리의 가장 우선으로 설정하고 있다. 

이 외에도 사업경비 대여에 대한 부분에서 조합원안의 ‘시공사가 지급보증을 하거나 HUG 보증서를 발급받을 수 있도록 해야 한다’는 강제조항을 ‘발급받을 수 있다’라는 모호한 조항으로 수정했으며, ‘이주시 발생되는’ 생활쓰레기 처리에 대해 시공사가 책임지고 처리하도록 한 조항을 ‘이주 완료 및 현장부지 인도 후 발생되는 생활쓰레기’라고 수정해 이주시 발생되는 폐기물을 조합이 처리하도록 바꾼 것 등을 들 수 있다. 심지어 현장소장 선임에 대해서도 조합원안에 복수의 대리인을 추천하면 조합이 선택하도록 한 조항을 시공사가 통보하도록 바꾼 부분도 확인되기도 했다. 

▲ 지난 20일 개포 우성 7차 합동설명회에서 계약서 수정에 대해 삼성물산 직원이 설명하고 있다.    © 매일건설신문

삼성물산의 계약서 수정에 대한 이유는 지난 20일 개포우성7차 재건축 사업 합동설명회 Q&A 시간에 한 조합원이 삼성물산에 회사가 제안한 계약서를 보면 본인이 세어봤을 때 조합원안에 비해 78곳에 수정을 가했는데 이유가 무엇인지를 물어보면서 확인됐다. 이에 대해 삼성 측 관계자는 “변경하지 않은 계약서는 다 거짓말”이라면서 “조합원안에서 변경된 대안설계와 사업제안서에 따라 계약서를 바꾸는 것이고, 계약서에 수정이 많을수록 정말 고민한 것”이라고 밝혔다.

그러나 정비업계 관계자들은 삼성물산의 답변이 궁색하다고 입을 모은다. 대안설계에 대한 세부적인 고민은 설계도서와 시방서 등에서 다뤄질 부분이지 계약서에서는 인허가, 사업비 조달, 공사비 지급, 공사기간, 공사범위에 대한 기준을 다루기 때문에 설계의 변경이 큰 영향을 미치지 않는다는 것이다. 

삼성물산이 계약서 수정의 이유가 고민의 결과물이라는 주장을 반박하는 영상도 확인되어 논란은 한층 가중될 전망이다. 올해 초 한남4구역 시공사 입찰 당시 삼성물산에서는 조합의 원안을 완전히 바꾸는 대안설계와 다양한 금융지원을 약속하면서도 조합원안 계약서를 100% 수용했다는 것을 강조하는 홍보영상을 만들었던 것이 확인됐다. 결국 한남4구역에서 강조했던 삼성물산의 홍보전략이 개포우성7차에서는 부메랑으로 돌아와 앞뒤가 맞지 않는 입장이 된 처지가 되어 버렸으며, 개포우성7차 조합원 입장에서는 혼란이 가중되는 상황이다. 

한 도시정비업계 관계자는 “성수, 압구정, 여의도 등 서울의 노른자 입지에서 재건축, 재개발이 활발하게 진행될 예정이라 치열한 입찰 경쟁이 예상되는 상황”이라며 “경쟁이 치열해질수록 조합의 입장을 100% 수용하는 형태의 계약서를 제시하는 사업장도 계속 늘어날 것”이라고 전망했다. 

/윤경찬 기자