[진단]부동산 규제 대못 뽑히지만 시장 불확실성 여전… 실거주 의무 폐지 잔존과제도

실거주 의무 폐지법, 다주택자 취득세 감축법 연내 처리 가능성 미지수

정두현 기자 | 기사입력 2023/12/03 [14:34]

[진단]부동산 규제 대못 뽑히지만 시장 불확실성 여전… 실거주 의무 폐지 잔존과제도

실거주 의무 폐지법, 다주택자 취득세 감축법 연내 처리 가능성 미지수

정두현 기자 | 입력 : 2023/12/03 [14:34]

▲ 서울의 한 아파트 공사현장에 타워크레인이 서 있다. (사진=뉴시스)  ©매일건설신문

 

[매일건설신문 정두현 기자] 정부가 1기 신도시 특별법 제정안, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안 등 부동산 규제 완화에 드라이브를 걸면서, 해당 법안들의 연내 국회 처리 가능성이 유력시되고 있다. 이에 재건축 규제 대못이 뽑힐 것이란 관측이 나오면서, 부동산·건설 업계의 기대감이 고조되는 모양새다. 이를 통해 향후 도시정비 사업에 소요되는 자금 확보가 쉬워지고, 재건축에 따른 행정적·실무적 제약이 대폭 완화되기 때문이다. 

 

다만 여전히 주택 수요자들의 최대 요구사항인 실거주 의무제 폐지와 다주택자 취득세 완화법 등이 여전히 국회에서 계류된 상황이어서, 공급이 확대되더라도 수요가 따라주지 않으면 부동산 시장 활성화를 기대하기 어렵다는 비관적 견해들도 적잖다. 신도시 특별법과 재초환법이 연내 처리되더라도 실거주 의무 폐지 등이 수반되지 않을 경우 ‘반쪽 규제 완화’에 그치며 오히려 부동산 침체를 부추기는 결과로 이어질 수 있다는 분석이 나오면서다.  

 

이에 입법권을 쥔 여야가 내년 22대 총선 등을 의식한 정치논리에 매몰돼 계류 중인 여러 규제완화법안들을 놓고 줄다리기만 하다가는 신도시 특별법과 재초환법 연내 처리가 무색한 결과로 이어질 수 있다는 지적이다. 특히 여야 온도차가 극명한 실거주 의무제 폐지와 다주택자 취득세 완화의 경우 정치권이 내년 선거를 앞두고 ‘빅딜’을 보기도 쉽지 않은 사안이다. 국회 다수당인 더불어민주당이 다주택자 규제 및 부동산 투기 억제 기조를 고수하고 있기 때문이다. 

 

국회 국토교통위원회(국토위) 소속 한 민주당 의원은 <매일건설신문>과의 취재에서 “신도시 특별법이나 재초환법은 수도권 주택 공급 활성화 차원에서 부분적으로 동의한 것이지, 정부와 여당의 부동산 규제 완화 총론에는 동참하기 어려운 측면이 있다”면서 “다주택자 취득세를 줄여주거나 실거주 의무를 없애면 자본가들의 갭 투자 등 부동산 투기를 억제할 장치가 사라지게 된다. 주택법이나 지방세법 개정안은 신중을 거듭해야 할 사안”이라고 회의적 입장을 내비쳤다.

 

‘신도시 특별법·재초환법’ 연내 처리 유력, 도시정비 물꼬 트이나

 

현재 신도시 특별법 제정안과 재초환법 개정안은 연내 처리가 유력한 상황이다. 지난달 29일 국회 국토위 국토법안소위원회가 해당 법안들을 통과시킨 데 이어, 지난 1일에는 국회 국토교통위원회 전체회의에서도 여야가 이들 법안에 대한 본회의 처리에 동의했다. 국회 법제사법위원회와 본회의 문턱만 남겨둔 셈이다. 여야 공감대가 선 사안인 만큼, 법사위와 본회의 처리도 무난할 것이란 전망이다.

 

특히 도시정비 활성화의 최대 허들로 작용했던 재초환법 개정안의 경우 국회 본회의 문턱을 넘게 되면 17년 만에 빗장이 풀리면서 사업비 부담에 시달렸던 재건축 단지들에게 숨통을 틔워 줄 것으로 기대되고 있다. 나아가 수도권 아파트 재건축 조합 등 일각에선 단순 규제 완화에 그칠 게 아니라, 추가분담금이라는 현실 제약이 잔존한 만큼 종국에는 재초환법 폐지를 통해 재건축 시장에 확실한 동력을 불어넣어야 한다는 목소리도 나온다.

 

국토부에 따르면, 재초환법 개정안이 시행되면 재건축 부담금 부과 대상이 총 111곳에서 67곳으로 40%가량 줄어들게 된다. 평균 부과금도 기존 8,800만 원에서 4,800만 원으로 절반 수준이 된다. 재건축 초과이익 기준을 현행 3,000만 원에서 8,000만 원으로, 부과 구간은 2,000만 원에서 5,000만 원으로 각각 상향한 데 따른 효과라는 게 국토부의 설명이다.  

 

지역별로 살펴보면 서울의 경우 재건축 부담금 부과 단지가 40곳에서 33곳으로 줄고, 평균 부과액도 2억1,300만 원에서 1억4,500만 원으로 6,800만 원 수준 감소할 전망이다. 인천·경기는 부담금 부과 단지가 27곳에서 15곳으로 줄고, 평균 부과액도 7,700만 원에서 3,200만 원으로 4,500만 원 상당이 준다. 지방도 현 부과 대상 44곳에서 19곳으로 줄고, 평균 부과액도 2,500만 원에서 640만 원으로 1/4 수준으로 대폭 줄게 된다.

 

신도시 특별법 또한 제정 시 경기권 1기 신도시(일산·분당·평촌·산본·중동)를 비롯해 전국 50여 개 지역에 대한 용적률이 최대 500%까지 상향되고, 재건축 시행 필수요건인 안전진단 등 행정규제가 대폭 완화된다. 다만 특별법의 경우 시행되더라도 제반 인프라 구축, 단지별 개발 우선순위 및 용적률 설정 등 선결과제가 많아 단기 내 가시적 성과를 보기 어렵다는 게 중평이다. 그럼에도 해당 특별법이 도시정비 시장의 중장기 모멘텀이 될 수 있다는 점은 부동산·건설 업계의 기대감이 좀처럼 사그라들지 않는 이유다.

 

주택법·지방세법 개정은 오리무중

 

이렇듯 부동산 규제 완화 기류가 정부와 국회를 중심으로 확산 중이지만, 재개발 시장 활성화까지는 여전히 갈 길이 멀다는 지적이다. 당장 신도시 특별법과 재초환법이 처리된다고 해도 수도권 주요 노후 단지들은 여전히 구체적 매뉴얼이 제시되지 않은 재건축보다는 리모델링을 선호하는 데다, 추가분담금 제약이 완전히 해소되지 않은 상황에서 재건축 사업자금 유동성이 확보되리란 보장이 없는 탓이다. 

 

무엇보다 신도시 특별법과 재초환법 제·개정이 이뤄지더라도 실거주 의무 등에 발이 묶인 주택 수요자들이 요지부동이라면 수요·공급의 간극은 더 벌어질 수 있다는 분석이다. 정부와 국회가 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안과 다주택자 취득세 완화가 골자인 지방세법 개정안 처리에 보다 과감히 나서야 한다는 목소리가 나오는 배경이다.

 

국토부에 따르면 지난 4월 기준 실거주 의무가 적용되는 단지는 66곳(4만3,786세대)에 이른다. 정부의 1.3 부동산 정책의 일환으로 분양권 전매제한은 지난 4월부로 완화됐지만 실거주 의무는 유지되고 있다. 문제는 전매제한이 풀려도 실거주 의무에 사실상 주택 매매가 불가해 실효성이 전무하다는 점이다. 

 

여기에 정부가 지난해 ‘2023년도 경제정책방향’의 일환으로 추진한 지방세법 개정안도 연내 처리 가능성이 불투명한 실정이다. 이는 2주택자 취득세 중과 세율을 현행 8%에서 최대 3%대로 낮추고, 3주택자의 경우 8~12%에서 4~6%대로 하향한다는 것이 골자다. 

 

이들 법안은 현재 국회 각 상임위원회에 계류돼 있다. 당정은 이들 법안 처리에 속도를 내야 한다는 입장인 반면, 야당은 부동산 투기를 부추길 수 있다며 해당 법안 처리를 유보하고 있다. 이처럼 주택법·지방세법 개정안에 대한 여야 입장차가 좁혀지지 않고 있어, 21대 정기국회가 막바지에 이른 이달 내 조기 처리가 사실상 어렵다는 관측이 주를 이룬다. 

 

만약 이들 법안이 연내 처리되지 않을 경우, 내년 4월까지 22대 총선에 집중해야 하는 여야 상황과 국회 일정 등을 감안하면 내년 5월 국회 회기 종료와 함께 폐기 수순을 밟게 될 공산이 커 보인다.

 

 

/정두현 기자

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  • 실거주자 2023/12/04 [10:18] 수정 | 삭제
  • 저도 실거주자인데 당첨자인 가족이 대출이 안되는 상황이라, 가족중 누구라도 대출을 받으려고 하는데, 연초에 약속했던 전매제한과 실거주의무폐지 약속이 안지켜 지고 있어 당첨받은 아파트 계약금과 중도금까지 다 날리게 생겼습니다!! 건설사는 다 된다고 광고하며 미분양 처리해놓고 이제와서 계약포기시 10%위약금 내야한다고 당당하게 말하는 이 사태가 이해가 안됩니다!!!! 억울한 실거주자까지 핵폭탄 맞게 생긴 이 상황을 야당은 책임져라!!
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