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[기고] ‘부동산시장’ 정부개입의 원칙과 정도
변완영 기자
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기사입력: 2020/08/28 [17:17]
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▲ 김태섭 박사  © 매일건설신문

연일 부동산시장이 초미의 관심사다. 문재인 정부는 지난 3년동안 부동산시장 안정을 정책기치로 내걸고 다양한 정책을 쏟아 냈다. 지금까지 22번 이상 부동산 대책을 내 놨으나 결과는 좋지 않다. 좋지 않다고 표현하기보다는 오히려 정부 초기보다 악화되었다고 하는 것이 옳다. 현 정부의 부동산시장 특징을 한 마디로 요약하면 양극화의 확대라고 할 수 있다.

 

정부의 정책목표는 시장에 개입하여 부동산을 통한 부의 형평성을 도모하고, 저소득층의 주거안정을 달성하는 것이다. 이러한 선한 목적이 있어 정부의 시장개입은 정당화되었고, 많은 사람들은 정부에 대한 기대를 놓지 않았다.

 

그러나 부동산을 통한 양극화는 확대 되었다. 현 정부 출범이후 집이 있는 사람과 없는 사람간 부동산 자산의 양극화와 서울・수도권과 지방간 양극화, 아파트와 비아파트간 양극화 등 전반에 걸쳐 양극화가 진행되었다. 왜 정책결과가 정부의 선한 정책목적과 반대로 가는 것일까?

 

국민들은 가진자나 못 가진자나 모두 혼돈에 빠져있다. 못 가진자들은 상대적으로 더욱 가난해 지고 있다는 생각에 분노하고 있고, 가진자들은 자신의 의지와는 상관없이 부동산가격이 올랐고, 이에 따른 세부담이 증가하여 가계부담이 늘고 있는 것에 대해 반발하고 있다.

 

역대 정부를 비교해 보면 노무현 정부와 문재인 정부 때 정부의 주택시장 개입이 강화되었고 결과는 양극화로 나타났다. 그러면 주택시장에 대한 정부의 개입은 불필요한 것인가? 그렇지 않다. 정부개입은 필요하다.

 

주택시장은 완전경쟁시장이 아니다. 어떻게 보면 완벽하게 불완전경쟁시장이다. 완전경쟁시장이라면 정부개입이 필요 없겠지만 불완전경쟁시장이기 때문에 정부개입이 필요하다. 그렇다면 개입이 필요해서 개입을 했는데 결과는 왜 반대일까? 결국 정부개입의 원칙과 개입의 정도가 매우 중요하다. 정부는 정책을 수립하기 전에 이에 대해 깊은 고민을 해야 한다. 정책개입의 원칙과 정도는 모든 분야에서 생명과도 같다. 목표가 아무리 선하다고 하더라도 이것이 흔들리면 모든 것이 흔들리게 된다.

 

정부의 시장관리는 공급관리와 수요관리로 구분된다. 수요관리든 공급관리든 규제와 촉진의 정책균형이 중요하다. 또한 규제와 촉진의 강도도 매우 중요하다. 정부의 개입이 어느 한쪽으로 치우칠 경우 문제가 발생하기 시작한다. 시장의 니즈와는 상관없이 수요규제와 공급규제를 강하게 동반하는 정책기법은 최악의 개입방법이다.

 

공급관리는 수요와 시차가 발생하기 때문에 초기 대응이 중요하다. 공급대책은 수요관리 대책에 앞서 추진되어야 한다. 신규 택지공급과 도시정비사업 등을 통해 향후 공급되는 양을 예측하고 과거 정부에서 현 정부로 이어지는 택지와 주택공급 가능량을 예측하여 초기에 선제적으로 대응해야 한다.

 

즉 초기에 시장에 저렴한 주택을 충분하게 공급할 것이라는 시그널을 보내야 한다. 공급은 신규수요에 대한 공급과 노후주택 소유자의 대체수요에 대한 공급대응을 동시에 추구해야 한다. 주택보급률이 증가할수록 오래된 주택은 많아지게 되고 자가소유자들은 새 주택으로 주거이동을 선호하게 된다. 최근 우리나라는 대체수요가 급증하고 있다.

 

그러나 현 정부는 초기에 도시재생사업에 정책이 몰입되어 국민이 더 원하는 것에 대한 정책대응을 하지 못했다. 현실적으로 볼 때 최근의 공급대책은 현 정부 초기에 나왔어야 하는 아쉬움이 있다.

 

수요관리는 필요하나 수요를 억누르는 방식으로 규제하는 정책은 피하는 것이 좋다. 수요와 공급이 시차가 있기 때문에 공급이 이루어지기 전까지 어느 정도 수요규제 정책이 필요하다. 그러나 직접적인 규제보다는 간접적인 방식으로 규제해야 한다. 실수요자는 내 집 마련이 주거안정의 최우선 목표이기 때문에 내 집 마련을 지원해야 하고, 거래 자유의 원칙과 조세로 관리하는 원칙을 견지해야 한다.

 

고가주택과 다주택자는 조세로 관리하는 것이 필요하나 다주택자의 경우 정책적으로 활용하여 공공부문의 한계를 보완해 나가는 방식으로 관리해야 한다. 이렇듯 공급과 수요관리의 정책적 균형과 정책시점, 정책강도는 아주 중요하다. 이미 3년이 지난 지금 부동산정책의 원칙과 정도를 재점검하여 바로 잡기에는 다소 늦은 감이 있다. 그러나 여전히 주거불안에 떠는 민심을 달래는 좋은 대안은 유효하다.
        

 

 

김태섭(주택산업연구원 선임연구위원)

 

 

 

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