▲ 이문기 국토교통부 주택토지실장이 12일 세종시 정부세종청사에서 ‘민간택지 분양가 상한제’에 대해 설명하고 있다     © 매일건설신문

국토교통부는 지난 12일 발표한 ‘민간택지 분양가 상한제’ 실시 배경을 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다고 밝혔다. 시행을 앞두고 있는 민간택지 분양가 상한제의 궁금증을 Q&A로 풀어보았다

Q> 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지?

법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 것으로 보인다.

Q> 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것인가?
분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다.

과거(2007~2014년) 분양가 상한제 시행 시기 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장 과열됐다. 따라서 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움이 된 전례가 있다.

최근 국책연구기관인 국토연구원도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망했다.

Q> 분양가 상한제로 인해 주택의 품질이 저하될 우려는 없는가?

현재 분양가 상한제는 분양가를 ‘택지비+건축비’ 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도다.  주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 70~80년대 획일적 분양가 규제와는 전혀 다르다.

‘분양가 상한제’는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다.

이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중으로, 세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과 청약 수요가 집중되고 있다.  과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급된 적이 있다.

Q> 청약 대기수요가 증가해 전세가격 상승가능성은?
분양가 상한제에 따른 청약대기 수요는 전세가격 상승요인으로 작용할 수 있으나, 올해 하반기 서울 지역의 입주물량은 약 2만4000호로 풍부하다. 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때, 전세가격 급등 가능성은 제한적일 것으로 예측된다.

 
국토부는 전세시장의 안정적 관리를 위해 서울 및 교통이 편리한 인근 지역에 양질의 임대주택을 지속 공급하고, 도시규제 정비 및 공공택지 공급 등 공급 기반을 강화할 방침이라고 밝혔다.

Q> 기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)돼 집값 상승 우려는?
8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않다고 국토부는 전망하고 있다,

최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다.

향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것이다. 아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대된다.

Q> 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?
분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로, 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용된다.

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로, 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 보인다.

Q> 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지?

관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다.

Q> 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항은 아니며, ‘주택법’ 개정이 필요하므로 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다.

민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다는 것이 국토부 설명이다.

/변완영 기자