심교언  교수 (건국대 부동산대학원)

며칠 전 국토교통부 차관이 정부는 강남 집값과 전쟁에 나서거나 강남 때리기에 나선 적이 없다고 발언해 화제가 됐다.

곧이어 그는 "정부의 주택정책은 주거복지와 시장안정인데, 이제는 주거복지가 먼저이고 시장안정은 우리가 할 수 있는 역할은 점점 줄어들어 가는 상황"이라고 강조했다.

정부의 역할에 대해 모범적 발언을 한 것으로 볼 수 있으나, 시장에서의 그 말을 곧이곧대로 믿는 사람은 그리 많지 않은 듯하다. 그간 정부에서 특히 강남을 겨냥한 듯한 다양한 규제책을 내놓았기 때문이다.

최근 강남 아파트값이 많이 오르긴 올랐다. 그러나 단지별로 워낙 편차가 커서 그렇지 강남 아파트 전체로 본다면 정부의 우려보다는 덜 심각하다고 볼 수도 있다.

2008년 금융위기 때부터 작년까지 아파트 값의 변화를 KB부동산 지수를 통해 살펴보면, 전국적으로는 연평균 2.65% 올랐고, 서울은 이보다 적은 1.30%, 강남은 이보다도 더 적은 1.05%씩 올랐다. 이 기간 동안 지방 아파트값은 연 3.97%씩 무섭게 상승하였다. 현재 추세와는 정반대였다.

금융위기 이후로만 본다면 강남 아파트 값은 우리 상식과 달리 무려 5년 동안 빠졌다. 금융위기 이후 작년까지 정확히 절반의 기간 동안 빠진 것이다. 많이 빠진 2012년에는 5.15%나 빠졌다.

그해에 지방은 3.76% 상승했고, 그 전해인 2011년 지방 아파트값은 무려 18.64%나 폭등하는 양상이 나타났다. 물론 그해에도 강남 아파트는 0.62% 빠졌다. 그러던 것이 최근 3년간 강남아파트는 연평균 5.45% 상승했다.

지금 재건축을 중심으로 몇몇 단지는 폭등세가 나타나 걱정스럽긴 하나, 전국적으로는 지극히 안정적인 모습이어서 지금 정부의 정책들로 인해 오히려 역효과가 나타나지 않을까 우려된다. 과거에도 지금과 비슷한 일이 있어서 당시의 시장 반응을 찾아보았다.

2005년에 종합부동산세를 신설하고, 분양권 전매제한을 10년으로 늘리는 등 강남 집값을 잡기 위한 초강수를 뒀다.

2005년 강남 아파트 값은 13.53%, 지방은 5.12%나 올랐고, 그 다음해인 2006년에는 강남 아파트는 무려 27.65%나 폭등했다. 이때 지방은 3.00% 올랐다. 오히려 정부 정책으로 인해 강남 아파트값이 더 오른 게 아닌가 의심된다.

그러던 것이 금융위기 직전인 2007년에 강남아파트는 0.49%로 보합세를 보였다가, 2008년에는 1.94% 빠지기에 이른다. 이때 지방 아파트는 0.25%, 2.27%로 각각 상승하였다. 정부 정책으로 시장 불안정성만 높아진 것이다.

과거에는 강남 집값이 오르면 버블 세븐 지역이 따라 오르고, 이후 서울 전역과 수도권, 마지막으로 지방 집값이 상승했다. 그러나 금융위기를 지나면서 집값의 움직임 자체가 바뀌었다.

금융위기 직후 지방 집값은 폭등했고 이때 강남 등 서울 집값은 빠지는 디커플링이 일어났고, 그 이후에는 강남 집값은 오르는데 지방 집값은 빠지는 현상이 나타나고 있다. 특히 지방 아파트는 2003년 지표를 산정한 이후 처음으로 재작년과 작년에 0.67%와 1.39% 빠졌다. 작년 창원 성산구의 아파트 값은 무려 8.6%나 빠졌다.

그래서 창원은 전체적으로 5.1% 빠졌고, 거제는 이보다 심하게 6.1%나 빠졌다. 올해도 녹록치 않다. 지방경제 상황이 그리 좋지 않기 때문이고, 선진국들의 지방도시가 보여줬던 150여년 경험이 그러했기 때문에 더욱 그렇다.

계속되는 부동산 시장 강공 정책으로 강남 집값은 잡을지 모른다. 그러나 하락하고 있는 지방시장은 강남 집값이 하향세로 돌아설 경우 붕괴로 이어질지도 모르는 상황이다. 이 경우 서민 경제와 직결되는 건설 및 부동산 시장의 침체로 서민 생활이 더욱 팍팍해질 것이다.

게다가 다주택자들이 주택 구매를 꺼리게 된다면 여러 선진국에서 이미 경험했듯이 중장기적으로 민간임대주택 공급 부족 현상이 나타나게 되고, 이는 서민들의 임대료 폭등으로 연결될 수도 있다.

이제는 차관이 말했듯이 정부 본연의 업무에 충실해야 할 때이다. 강남 집값에 목매어 서민 경제와 서민생활의 곤란을 초래하는 정책보다는, 중산층 주거 안정을 위한 지속적이면서도 안정적인 공급대책을 유지하고, 서민들의 주거복지를 위한 정책의 유지만이 극한으로 치닫고 있는 시장의 반응을 잠재울 수 있을 것이다.