▲ 이승욱 건설전문 변호사  © 매일건설신문

부동산 경기가 활황일 때 속초 등 경치가 좋은 바닷가 인근에 생활숙박시설(취사시설을 포함한 숙박시설) 분양의 인기가 높았고, 교통 등 입지가 좋 은 곳에는 지식산업센터의 신축이 활발했다. 많은 수분양자들이 투자 목적 등으로 생활숙박시설이나 지식산업센터를 분양받았는데, 최근 생활숙박시설이나 지식산업센터를 분양받은 수분양자들과 시행사 사이에 분양계약의 취소나 해제와 관련한 소송이 전국 법원에 급증하고 있다.

생활숙박시설 수분양자들은 분양 홍보를 할 때 생활숙박시설이 주거가 가능하나, 주택에 포함되지 않아 대출규제, 전매제한, 세금 등 주택과 관련한 각종 규제를 받지 않는 매력적인 투자상품이라고 설명을 하여 기망을 하였기 때문에 분양계약을 취소하겠다는 입장이다. 반면 시행사는 생활숙박시설은 숙박시설로서 분양계약서에 주거용이 아니라 숙박시설임을 명시하였는데 수분양자들이 이를 간과하였기 때문에 취소사유에 해당하지 않는다는 입장이다.

생활숙박시설의 분양은 시행사가 직접 하는 것이 아니라 분양대행사를 통해 이루어지는 경우가 대부분인데, 분양대행사의 속성상 분양계약을 최대한 많이 체결하게 하는 것이 목적일 수 있기 때문에 일부 분양 현장에서 실제와 다른 내용으로 홍보가 이루어졌을 가능성이 있는 것은 사실이다. 분양사무실에서 작성하는 분양계약서에는 생활숙박시설이 주거용이 아니라 숙박시설이라는 내용 등이 포함되어 있지만, 매우 작은 글씨로 작성되어 있어 수분양자가 모든 내용을 꼼꼼히 살펴보기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 

대부분 구두상 이루어진 당시의 설명내용이 잘못되었음을 나중에 입증하는 것은 쉽지 않기 때문에 생활숙박시설의 분양계약과 관련하여 수분양자와 시행사 상호 간 입장 차이가 크다. 지식산업센터의 경우 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종에 제한이 있어 실제 입주할 수 있는 기업이 아님에도 분양대행사에서 입주가 가능한 업종의 사업자등록을 유도하면서까지 분양계약을 체결하게 하는 경우도 있고, 임대사업에 제한이 있을 수 있음에도 이러한 점에 대해 자세히 설명하지 않는 경우도 많다. 

그런데, 다수의 수분양자들은 전매차익 또는 임대수익 등을 얻을 수 있다는 유혹에 꼼꼼히 살펴보지 않고, 분양계약을 체결하였다가 나중에 시행사를 상대로 분양계약의 취소 또는 해제를 요구하는 소송도 증가하고 있다. 부동산 경기가 계속 좋아 전매차익을 얻거나 임대수익 등을 꾸준하게 얻을 수 있다면 다행이겠으나, 부동산경기의 악화로 전매가 쉽지 않고, 생활숙박시설과 지식산업센터가 우후죽순으로 들어선 탓에 공실률이 높아져 수익을 내는 것이 점점 어려워지고 있는 현실이어서 이와 관련한 분쟁은 더욱 증가할 것으로 예상된다.

판례에 의하면, 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다는 입장이다(대법원 99다55601 판결). 생활숙박시설이 주거가 가능한지 등 구체적 사실에 대해 허위로 분양홍보를 하였다는 것을 입증할 수 있다면, 기망에 의한 분양계약의 취소를 주장할 수 있을 것이고, 시행사에서 입주예정일을 준수하지 못하는 등 분양계약의 중요한 내용을 위반한 사실이 있다면 계약위반에 따른 해제 주장을 검토해 볼 수 있다.

그러나 분양 당시 허위사실로 설명을 하였다는 점을 입증할 구체적 증거가 없거나, 시행사에게 분양계약의 위반 등 해제사유가 존재하지 않는다면 실제 소송의 결과는 불리할 수 있다. 최근 다수의 수분양자들이 공동으로 소송을 진행하는 경우가 많은데, 다수가 공동으로 소송을 진행한다고 소송의 결과에 있어 크게 달라지는 것은 아니고, 실제 소송에서 승패는 결국 주장사실을 어떻게 구체적으로 증명할 수 있는가 하는 입증의 문제에 달려 있으므로 승소 가능성 등을 검토하여 소송진행에 신중할 필요가 있을 것으로 판단된다.

/이승욱 변호사

 ☞ 매일건설신문은 805호(4월 8일자 지면신문)부터 격주로 이승욱 변호사의 ‘건설법률이야기’를 연재한다. 이승욱 변호사(49)는 연세대 법학과, 북경대 법학대학원 석사(LLM)를 전공하고, 경일대 경찰행정학과 특임교수로 강의했다. 이 변호사는 법무법인 산경, 법무법인 고원 등에서 건설관련 자문·소송을 수행했다. 이번 기고를 통해 건설업 분쟁을 사전 예방하기 위한 가이드라인을 제시한다.

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