▲ 국토교통부가 지난 10일 한국프레스센터에서 개최된 ‘노후계획도시정비 정책·금융 세미나’에서 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터 ‘노후계획도시 정비기본방침’을 주제로 발표하고 있다.     © 사진 = 김동우 기자

[매일건설신문 김동우 기자] 노후계획도시는 ‘도시 차원의 정비’라는 거대한 프로젝트로써 금융이 동반자가 돼야 한다는 주장이 나왔다. 노후계획도시 정비는 대규모 자금이 장기적이며 안정적으로 조달돼야 하기 때문에 금융의 안전성, 유연성을 확보하기 위한 기법 활용이 필수라는 것이다. 

국토교통부는 주택도시보증공사(HUG) 주관으로 지난 10일 한국프레스센터에서 ‘노후계획도시정비 정책·금융 세미나’를 개최했다. 이번 세미나는 노후계획도시 정비 활성화에 필요한 금융지원 방안을 논의하기 위한 정책 세미나로서, 증권사·자산운용사·신탁사 등 민간정비금융 전문가 등이 참석했다.

이상주 국토부 국토도시실장은 축사에서 “‘도시 차원의 정비’라는 전 세계에 유래가 없는 거대 프로젝트를 수행하는 데 금융이 동반자가 돼야 한다”라며 “노후계획도시 정비는 대규모 자금이 장기·안정적으로 조달돼야 하기 때문에 금융의 안전성, 유연성을 확보하기 위한 기법 활용이 필수다. 올 연말부터 정비사업 본 궤도에 오를 만큼, 금융지원 방안 마련에 만전을 기하고 있다”라고 말했다.

첫 번째 발표자인 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 지난달 13일 발표한 ‘노후계획도시 정비기본방침’을 주제로 노후계획도시 정비 목표, 기본방향, 기본전략 등 주요 내용을 설명했다. 노후계획도시는 공공이 단기간에 대규모로 건설한 고밀 주거 단지 개발 방식이다. 기존 법제도로 정비하는 데 한계가 있다는 설명이다. 또한 “뒤의 금융이 핵심”이라고 말했다.

이상정 HUG 차장은 노후계획도시 정비 특성을 고려한 정비금융 정책 필요성 및 효과를 내용으로 ‘노후계획도시 정비사업 금융지원 방안’을 발표했다. 이 차장은 기반시설 재원이 공공기여금으로 충당될 것으로 봤다. 지자체가 지방채를 발행할 여력이 없기 때문이다. 아울러 “지자체의 지방채 발행 한도와 실적을 보고 공공기여금 유동화에 매진하는 경향이 있다”라고 말했다. 또한 미국식 TIF 제도를 언급했다. 장점은 2등을 만들지 않는 제도, 단점은 운영할 때, 공공성, 투명성이 중요하다는 설명이다. 

문경록 칸서스자산운용 본부장은 정비사업에서 ‘리츠, 펀드’ 등을 활용했던 실제 경험을 발표했다. ‘간접투자 금융구조를 활용한 성공 사례’라는 제목으로 2008년 미국 금융위기 이후와 공공기관 재무건전성 강화가 이슈였던 2012년을 얘기했다. LH를 찾아가 건설사들의 미분양 아파트를 CR리츠에 넘겨 정상화했던 경험이 있다는 설명이다.

문 본부장은 “민간·공공이 서로의 고민이나 새로운 아이디어를 소통할 수 있는 계기가 되고 발표 내용을 활용해 노후도시정비 사업이 정상적으로 마무리 될 수 있기를 바란다”라고 말했다.

선건섭 한일회계법인 연구원은 미래도시펀드, 공공 기여금 유동화, 정비사업 리츠 오비을 위해 수행 중인 연구용역 내용을 주제로 ‘노후계획도시 정비사업 금융지원 방안’을 설명했다. 신 연구원은 금융지원 방안을 ‘사업의 실현가능성과 실효성’ 2가지 목적으로 구분했다. ‘미래도시펀드 구조에 대해서 “구조를 어떻게 설정할 것인가는 중요한 이슈”라며 미래도시펀드는 영속하면서 계속 자금을 운용, 개별사업에 투자하는 자 펀드에 투자하는 구조가 이상적“이라고 말했다.

발제 후 김호철 단국대학교 교수가 좌장으로 참석한 토론이 진행됐다. 박순신 이너시티 대표이사는 “기본 방침에 대한 내용이 불미하거나 미비한 점이 있다고 생각든다”라며 “기본방침에 대해 명확해질 수 있어야 도시정비법에 지정여건이 있어, 노후도시법에서 도정법의 지정요건을 따라야 할 것 같은데 명확하지 않다”라고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “계획적이라는 장점은 가져가되 사업단위를 쪼개서 진행할 수 있겠느냐, 사업을 시행하는 차원에서 이 점을 어떻게 풀어낼 것이냐가 핵심”이라며 “사업 기간도 10년은 걸릴 듯하다. 사업은 긴데, 투자자들은 짧은 기간을 원하는 미스매치를 어떻게 할지 고민해야 한다”라고 지적했다. 또한 ‘간접투자 상품’으로 재원을 조달한다는 주장에 의문을 표했다.

유지만 국토부 도시정비지원과장은 “정비사업이 늦게 진행된 내부적인 여건을 들여다봐야 한다”라며 원인으로 ‘정부와 지자체 인허가 계획수립’, ‘예산 상황이 총체적으로 반영’, ‘경기여건’, ‘미분양 리스크 이후 시장 상황 변동’을 언급했다. 여러 가지가 겹쳐서 발생한다는 뜻이다.

동시에 “이 사업이 빠르게 갈 수 있다고 생각하는 이유는 지금까지 지자체 예산이 없어서 오래 끌고 온 사업장이 14.5년 걸린다. 저희는 ‘정비계획·사업시행단계’를 어떻게 단축할지 고민하고 있다”라고 사업이 빠르게 갈 수 있음을 얘기했다.

유 과장은 “취지를 알아주셨으면 좋겠다. 사업 지역을 가보면 계획적으로 조성된 도시라 전체적으로 기반시설이 나쁘지 않다. 그럼에도 이 자금으로 추후에 조성할 기반시설들은 종전보다 규모가 큰 기반시설을 투입할 것이기 때문에 어느 한 구역의 공공기여금 유동화를 쓰려는 게 아니라 여러 사업장에서 나오는 공공기여금 유동화로 대규모 시설에 쓰려는 것도 있다”라고 답했다.

▲ 국토교통부가 지난 10일 한국프레스센터에서 개최한 ‘노후계획도시정비 정책·금융 세미나’ 종합토론에서 김호철 단국대학교 교수가 발언하고 있다.     © 사진 = 김동우 기자

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