[기획] 1기 신도시 특별법 급물살… 관련법 연내 처리 가능성·선결과제는?

분당·일산·평촌·중동·산본 등 5개 지역 총 29만여 가구 재건축 대상

정두현 기자 | 기사입력 2023/11/20 [14:53]

[기획] 1기 신도시 특별법 급물살… 관련법 연내 처리 가능성·선결과제는?

분당·일산·평촌·중동·산본 등 5개 지역 총 29만여 가구 재건축 대상

정두현 기자 | 입력 : 2023/11/20 [14:53]

국토법안소위, 오는 22일·29일 특별법 논의… 여야 협상 여지

‘재초환’·실거주의무 폐지 법안 등 연내 불발 시 실효성은 반감

 

▲ 1기 신도시 특별법은 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지 등이 적용된다. 1기 신도시 5곳과 서울에서는 상계동·중계동·목동·수서 등이 적용 기준에 해당된다. 서울 양천구 목동 아파트 단지가 보이고 있다. (사진=뉴시스)  © 매일건설신문 

 

[매일건설신문 정두현 기자] 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비를 위한 특별법)이 정부와 여당의 연내 처리 기조 속에 급물살을 타고 있다. 이번 특별법은 윤석열 대통령의 당부와 함께 현재 큰 틀에서 여야 합의가 이뤄진 만큼, 연내 처리가 가능할 전망이다. 다만 재건축초과이익환수(재초환) 개정안, 실거주의무 폐지 등 부동산 규제완화 법안 처리가 연내 병행될지 여부가 불투명한 데다 용적률 상향에 따른 기반시설 확충 등 선결과제가 산적한 상황이다.  

 

1기 신도시 특별법은 20년 이상 또는 100만㎡(약 30만 평) 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화하는 내용을 담은 법안으로, 경기도 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5개 지역 총 29만여 가구가 재건축 대상이다. 1기 신도시 아파트 단지 중 일부는 재건축 연한이 초과됐고, 2026년이면 신도시 내 대부분 단지가 재건축 연한에 도달할 전망이다.

 

20일 국회와 건설업계 등에 따르면 이같은 내용의 신도시 특별법은 내년 총선을 앞둔 여야의 공동추진 과제로 진행 중이다. 윤석열 정부의 특별법 추진 기조에 보조를 맞추고 있는 국민의힘은 이른바 ‘1기 신도시법’으로 불리는 노후계획도시특별법의 정기국회 처리를 목표로 당력을 쏟고 있고, 야당인 더불어민주당 역시 경기 분당·일산 등 1기 신도시 재정비를 위한 별도의 특별법 제정을 추진한다고 밝혔다.

 

적체됐던 신도시 특별법이 최근 들어 급물살을 타게 된 것은 윤 대통령이 지난 14일 국무회의에서 관련법안의 국회 연내 처리를 주문하면서다. 원희룡 국토교통부와 여당도 이에 적극 호응할 것으로 보이는 가운데, 야당인 민주당도 1기 신도시 재개발 의제에서 뒤처지지 않겠다는 의지를 내비치고 있어 결국 연내 특별법 처리가 가능할 것이란 관측이 우세하다. 

 

지난 3월 여당이 발의한 1기 신도시법은 올 5월·6월·9월 등 3차례에 걸쳐 국회 국토법안심사소위에서 계류된 바 있다. 이는 1기 신도시에 대한 특혜성 법안이라는 야당의 반발이 이어졌기 때문이다. 지난 9월까지도 신도시법을 놓고 평행선을 달렸던 여야는 내년 총선이 임박한 올 연말을 기해 협상의 여지를 열어놓고 있다. 야당이 여당발 신도시법에 대응하는 차원에서 별도의 1기 신도시 특별법 제정을 추진하면서다. 이는 신도시 특별법 연내 처리를 주문하는 수도권 민심 요구가 거센 상황에서, 당초 ‘특혜법’이라고 저항했던 민주당이 총선 국면을 맞아 신도시 이슈에서 뒤처지면 안 된다는 내부 인식에서 기인했다는 게 중평이다. 민주당 국토교통위원회 소속 한 의원에 따르면 여당의 1기 신도시법과 야당 특별법 제정안의 동시 처리를 골자로 오는 22일과 29일 법안소위에서 논의를 이어간다는 계획이다.

 

이런 가운데, 특별법에 더해 부동산 규제완화 법안들도 올 정기국회 내 처리 여부에 관심이 쏠려있다. 1기 신도시 재개발에 동력을 불어넣을 특별법이 처리되더라도 ‘재초환’(재건축초과이익환수) 법안과 실거주의무 폐지 법안 등이 연내 처리되지 않으면 특별법 처리에 따른 재건축 기대효과나 실효성이 반감될 수 있기 때문이다.

 

실제로 이들 법안은 쟁점이 첨예해 여전히 여야 온도차가 큰 사안들이다. 재초환 개정안과 실거주의무폐지법은 각각 1년, 10개월에 걸쳐 국회에서 계류돼 공전하고 있는 실정이다. 재초환법은 재건축 부담금을 완화하자는 것이 골자로, 해당 개정안은 지난해 9월 발의된 이후 국회 국토소위에서 4차례나 논의됐으나 끝내 접점을 찾지 못한 채 적체돼 있다. 2년의 실거주의무를 폐지하자는 법안 역시 지난 2월 발의된 이후 국토소위에서 3차례에 걸쳐 논의가 이뤄졌으나 뚜렷한 결론을 내지 못하고 있다.

 

재초환은 재건축으로 집값 상승 등 개발이익의 일부를 정부가 환수하는 제도로, 환수된 개발이익은 서민 주거복지 등에 활용된다. 현행 재초환법에 따르면 재건축이 완료된 시점의 집값에서 개발비와 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 재건축조합원 1인당 3,000만 원이 넘으면 최대 50%까지 부담금을 부담해야 한다. 이에 재초환 개정안에는 재건축조합 측 부담금을 줄여주기 위해 조합원의 부담금 면제 기준을 기존 3,000만 원에서 1억 원으로, 부과 구간도 기존 3,000만 원에서 7,000만 원으로 상향하자는 내용이 담겼다. 아울러 1주택 장기보유자의 경우 준공 시점부터 역산해 보유기간에 따라 부담금을 추가 감면하는 내용도 포함됐다. 

 

정부는 지난해 주택공급 활성화의 일환으로 안전진단, 분양가상한제 등 부동산 규제 완화에 나섰다. 다만 재초환의 경우 부담금 감면에 대해선 여야 공감대가 선 상황이나, 부담금 면제 상향 등 각론에서 여야 이견이 첨예해 논의가 지지부진한 상황이다.

 

만약 재초환이 올해도 현상유지되면 재건축 조합의 재정 부담으로 사업이 지연되거나 리모델링으로 돌아서는 등 난맥상이 이어질 수 있어, 신도시 특별법과 함께 재초환 개정안이 연내 처리돼야 한다는 목소리에 힘이 실리는 이유다. 실제로 최인호 민주당 의원실에 따르면 지난 8월 기준 서울 25개 자치구에서 40개 재건축조합에 통보한 부담금 예정액은 2조5,811억 원에 달하고, 1인당 최대 부담금도 무려 7억7,700만 원인 것으로 파악됐다.  

 

부동산 시세와 공사비가 인상된 점도 재초환 개정이 시급한 이유로 손꼽힌다. 경기 일산의 한 재건축조합 관계자는 <매일건설신문>과의 통화에서 “일산 내 아파트 단지들이 20~30년 수준으로 대거 노후화되고 있어 재건축이 시급하지만 재건축 부담금에 발목이 잡혀있는 상황”이라며 “매매가는 물론이고 시공 원자재비도 올라 조합이 내야 할 부담금이 만만찮아 재건축 사업 추진이 꺼려지는 게 사실”이라고 밝혔다. 

 

실거주의무 폐지법도 핵심 쟁점이다. 내달부터 전매제한이 풀리지만, 2년의 실거주의무에 발목 잡혀 사실상 분양권 시장이 정체된 상황이라는 지적이 나온다. 기존 분양자가 분양권 전매로 집을 매매하더라도 2년 동안 실거주를 해야 하는 모순적 상황이 이어지면서, 전매제한이 해제된 데 따른 실효가 없기 때문이다.  

 

지난 4월 정부는 주택법 시행령 개정을 통해 아파트 분양권 전매제한을 전면 완화시켰다. 수도권의 경우 전매제한이 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년 등으로 풀렸고, 지방도 공공택지·규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월로 완화됐다. 이 밖의 지역들은 전매제한이 전면 폐지됐다. 하지만 전매제한과 연동이 필수인 실거주의무 폐지안이 국회에서 공전하면서 분양업계의 진통이 이어지고 있는 실정이다.

 

이렇듯 연내 특별법이 통과되더라도 관련 규제완화가 이뤄지지 않으면 무용지물이라는 게 업계 중평이다. 정치권에선 사실상 관련 법안들의 처리 데드라인이 내달 초라는 관측이 나온다. 국회 국토교통위원회 한 관계자는 “내년 총선을 앞두고 여야 정치 논리나 국회 일정상 내달 초까지 두 법안이 처리되지 않으면 내년 초로 넘어가야 하는데, 이마저도 4월 총선과 맞물려 흐지부지될 가능성이 크다”고 진단했다. 두 법안이 올 연말 처리되지 않고 내년으로 넘어가게 되면 총선 이후 국회 인적 구성이 대대적으로 재편됨에 따라 폐기될 수 있다는 말로 풀이된다. 

 

이 밖에도 신도시 특별법의 핵심인 용적률 상향도 선결과제가 남아있다. 1기 신도시 특별법의 핵심은 기존 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 상향하는 것이다. 해당 법안이 국회에서 처리되면 경기권 1기 신도시를 비롯해 서울 목동·상계·중계, 부산 해운대 등 전국 50여 개 지역이 수혜를 볼 것으로 기대된다. 현재 1기 신도시의 경우 용적률이 160~220%대다. 국토부는 특별법 시행으로 용적률이 최대 500%까지 늘어난다면 해당 지역 내 10만 가구 이상의 아파트를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.  

 

다만 용적률 상향으로 공급주택이 기하급수적으로 늘어나지만 그에 따른 도로 등 제반 인프라 구축이 병행되지 않으면 주택 공급을 늘려도 수요가 없을 수 있다는 우려가 나온다. 아울러 아파트가 추가로 들어서게 되면 고층건물 숲으로 바뀌게 되면서 기존 주거자들의 조망권·일조권 침해 등 삶의 질 저하가 있을 수 있다는 지적이다.

 

건설업계 한 관계자는 본지와의 통화에서 “용적률 상향은 재건축 활성화의 핵심이긴 하다”면서도 “그렇다 해도 신도시 아파트 증설로 인한 유입인구를 대비하기 위해서라도 치밀한 도시시설 확충 계획이 수반되어야 한다. 지역별로 용적률을 어느 정도로 늘릴 것인가에 대한 정부 차원의 논의도 필요하고, 건설사 입장에서도 용적률만 무턱대고 올린다고 사업성이 보장되는 것은 아니기 때문에 지금 단계에선 신도시 아파트 시장이 열려도 검토에 신중을 기할 수밖에 없다”고 했다.

 

 

/정두현 기자

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