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[기고] 공동주택 천 만호 시대, 노후주거단지 재생 준비하자
LH 토지주택연구원 이삼수 수석연구원
변완영 기자
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기사입력: 2019/09/08 [21:57]
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▲ 이삼수 LH 연구원 수석연구위원     ©매일건설신문

2015년 기준으로 인구주택총조사에서 전체 주택 중 아파트는 약 981만호이며, 2018년 10월 기준으로 공동주택관리법에 의해 관리되는 공동주택도 957만호로 우리나라는 공동주택 1,000만호 시대를 맞이하고 있다. 이와 더불어 아파트, 즉 공동주택의 노후화 문제 또한 심각한 수준으로 증가하고 있다.

 2018년 10월 기준으로 현재 ‘공동주택관리법 ’에 관리되는 공동주택은 전국 15,976개 단지에 957만호이며, 이 중 30년 이상은 785개 단지(4.9%), 54만호(5.7%)이며, 20년 이상은 6,382개 단지(39.9%), 321만호(33.6%)를 차지하고 있다. 특히 수도권의 경우에는 재건축연한인 30년 이상된 단지는 서울시가 295개 단지(12.5%) 및 2.6만호(17.8%), 인천시가 58개단지(7.3%) 및 3.8만호(7.0%), 경기도가 87개 단지(2.1%) 및 6.3만호(2.4%)로 서울시와 인천시의 노후 공동주택의 비율이 매우 높다.

특히 경기도의 경우에는 수도권 1기신도시 및 대규모 택지개발사업 등으로 인해 대규모 주택이 공급되어 20년 이상된 공동주택단지가 1,62개 단지(30.6%) 및 78.6만호(29.5%)에 이르고 있다. 수도권 제1기 신도시를 비롯한 1980년대 이후 대규모 택지개발사업으로 개발된 공동주택단지의 재생시기가 도래함에 따라 주변지역과의 조화를 이루는 활성화 방안 도출이 필요하다. 도시재생뉴딜이 도시경쟁력 향상, 주거복지 및 사회통합 등을 목표로 추진되고 있는 등 단순한 주택재건축사업은 노후공동주택단지의 재생에는 많은 한계점을 지니고 있다.

최근 노후공동주택중심의 주택정책이 안고 있는 노후 주거단지의 재생, 특히 재건축사업이 사회적 이슈이며, 이와 더불어 노후주거단지 재생과 연계한 지역활성화 측면의 재생도 필요한 시점이다. 향후 공동주택단지 등 노후주거단지의 급격한 증가는 공동주택 특히 아파트 중심인 우리나라에서 가장 심각한 주택문제로 부각될 수 있다. 이러한 대규모 노후주거단지의 재생 문제를 사전에 해결하고, 대안을 찾기 위한 정책적 노력이 필요한 시점이다.

첫째, 현재의 재건축사업으로는 급격하게 증가하고 있는 30년 이상된 재건축대상 노후주거단지의 대규모 사업추진은 한계가 있으며, 이를 위해 심층적인 조사분석이 필요하다. 2014년 9월의 “부동산시장 활성화 추진” 대책의 일환으로 재건축연한을 기존의 최대 40년에서 최대 30년으로 단축하여 재건축연한의 대상은 급격하게 증가하고 있다. 하지만 규제완화 부작용을 방지하기 위해 과도하게 완화된 규정을 정상화하고자 2017년 8월의 “부동산시장 안정화추진” 대책에서는 재건축 초과이익환수제의 부활 및 2018년 “재건축 안전진단 기준 정상화” 대책을 발표하여 실제 재건축사업의 추진에 제동이 걸렸다. 따라서 재건축연한은 단축되어 재건축대상 물량이 증가한 반면 재건축 초과이익환수 및 안전진단 기준 강화로 인해 실제 재건축사업이 가능한 대상은 축소되는 등 재건축의 적체현상은 심화될 것으로 예상된다.

둘째, 대규모 노후주거단지 만의 재생은 주변지역과의 갈등 유발 등 주변지역과 연계한 합리적인 도시재생 방향의 제시가 필요하다. 주변의 저층노후주거지와 대해 상대적으로 개발잠재력 및 개발이익의 발생이 예상되는 노후 공동주택단지를 중심으로 재건축사업이 추진되는 것은 주변지역과의 형평성 문제 등 사회적 갈등을 초래할 가능성이 높다. 주변지역과 연계하여 노후주거단지 재생을 추진하기 위해서는 지역에서 필요한 공공서비스의 공급을 통한 공동으로 이용할 수 있는 장치가 필요하다. 단순히 노후주거단지의 재건축으로 인한 사회적 갈등을 방지하고 해결할 수 있는 정책적 대안이 필요하며, 이는 노후주거단지 재생과 연계하여 주변지역에서 필요한 공공서비스의 합리적 공급 및 공동 이용 등의 대안이 필요하다.

마지막으로 주택정책과도 연계하여 신규 주택공급정책에서 주택재고관리 정책으로의 전환이 절실히 필요하다. 노후주거단지의 재건축은 주택정비에서는 마지막 수단이므로 보다 체계적인 주택재고관리 정책이 필요하다. 이를 위해서는 양호한 저층주거지의 관리, 노후한 저층주거관리의 소규모 재생, 리모델링을 포함한 양호한 대규모 주거단지의 관리, 노후한 대규모 주거단지의 재생(재건축+주변지역 연계) 등의 정책적 연계추진이 필요하다. 그리고 노후주단지 특성을 고려하여 신도시 및 택지개발지구, 그리고 단독 주택지 등 노후주거단지의 유형에 맞는 합리적인 재생정책 및 대응이 필요한 시점이다.



이삼수 LH토지주택연구원 수석연구원


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