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논단
[기자수첩] ‘분양가 상한제 카드’ 시장서 얼마나 먹힐까?
시장 왜곡과 혼란 부추긴다는 우려 고려…대상·지역 등 종합적 검토 필요
변완영 기자
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기사입력: 2019/08/01 [08:30]
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▲ 변완영 기자     ©매일건설신문

지난주 서울시의회 기자실에서 옆에 앉은 기자가 “강남 부동산 시장이 꼼지락 거린다는데, 부동산 시장이 살아날까요?” 라고 갑자기 묻는 것이다. 그래서 ”정부가 민간에도 분양가 상한제카드를 만지작거리니까 크게 요동치지 않을 것“이라고 답해줬다.

 

사실상 그 질문기자의 말이 틀린 것도 아니다. 시중에 단기 유동성 자금이 너무 많다. 시중에 풀린 개인 돈이 많아서 투자자들이 어디에 투자할지 갈팡질팡하고 있다. 그러다 가장 안정적인 부동산으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 그래서 재건축이나 역세권을 중심으로 주택 가격이 소폭 오름세로 돌아서자, 눈치(?)빠른 정부가 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 고민하게 됐다.

 

김현미 국토부 장관은 허그(주택도시보증공사)를 통한 고분양가를 관리하는 데 한계가 있다며 주택법 시행령을 개정해서라도 민간택지의 경우에도 분양가 상한제를 도입하는 것을 검토할 때가 됐다고 지난달 운을 뗐다.

 

‘분양가 상한제’는 감정평가된 토지비, 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용을 더해 분양가를 산정하는 방식이다.

 

이것이 실현되면 건설업계는 수익률이 떨어지게 되고 공급을 줄일 수 있다는 지적이 나온다. 재건축·재개발이 타격을 받을 수밖에 없고, 기존 아파트 가격은 정체되고 신규 아파트 가격은 상승하는 효과가 나타날 것이라는 분석이다.

 

이로 인해 결국 건설사들을 압박하거나 시장을 더욱 악화시키는 경우가 있다는 것은 이미 2007년 9월 노무현 정부 때 경험적으로 학습했다. 물론 글로벌 금융위기까지 겹치면서 상한제가 실패했다고 보기어렵다고 주장하는 이들도 있다.

 

일각에서는 주택가격은 수요·공급에 따라 결정되는데 정부가 인위적으로 상한선을 정하는 것은 또 다른 부작용을 유발한다고 지적한다. 괜히 잘못 건드렸다가는 시장의 왜곡과 혼란만 부추긴다는 말이다.

 

하지만 분양가 상한제가 사실상 폐지된 것은 박근혜 정부인 2014년 말이다. 이후 2016년 강남 아파트 가격이 폭등하기 시작했다. 평당 4천만원에서 6천만원으로 급격하게 오르면서 이후 쉽사리 떨어지지 않았다.

 

전문가들은 이처럼 심하게 규제를 했다가 풀리면 눌린 만큼 더 튀어 오른다는 ‘용수철 효과’를 우려하고 있다.

 

문제는 시행지역이다. 정부가 검토하는 것은 전국 단위로 광범위하게 시행하지 않고 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.


청약과열이 우려되는 곳에서만 상한제가 시행되도록 집중하겠다는 것이다. 서울 강남 4구와 과천시, 마포·용산·성동·동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상으로 하고 지방의 경우 대전이나 광주광역시 정도로 한정할 가능성이 크다.

 

정부는 분양가상한제 영향으로 과도하게 공급이 줄어들 것이라는 우려가 생기지 않도록 과열지역을 중심으로 적용하되 지구 지정과 해제가 어렵지 않도록 탄력적으로 제도를 운영해야 한다.

 

적용 대상이 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 하는데 이를 하향 조정해 1∼1.5배 수준으로 방안도 검토 중이라고 한다. 아울러 문제로 지적되는 청약 당첨자가 이른바 ‘로또’라는 높은 수준의 시세 차익에 대한 환수 장치도 함께 마련돼야 한다.

 

건설업계는 적용대상, 적용 지역, 적용 시점에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 정부는 투기세력 억제도 해야 하고, 무주택 서민들의 애환도 들어 줘야하고, 건설업계도 살리는 다양한 방안을 고려해야 한다. 투기수요를 잠재울 민간택지 분양가 상한제에 시장에서 어떻게 반응할지 자못 궁금하다.

 

 


/변완영 기자

 

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