▲ 김주진(LH토지주택연구원, 연구위원)

도시재생뉴딜사업이 본격화되면서 산재한 방치부동산의 활용 필요성이 꾸준히 제기되고 있다. 빈집이나 공사중단 장기 방치건축물(이하 방치건축물) 등이 대표적인 대상이다.

대부분 건축주의 관리소홀로 도시미관 훼손, 안전사고, 위생문제, 지역슬럼화 가능성을 안고 있다. 최근 도시재생 현장에서 심심찮게 접할 수 있는 빈집활용방안은 주차장이나 주민쉼터, 클린하우스 같은 생활편의시설이나 어르신과 청소년이 공유할 수 있는 여가·문화공간을 확충할 수 있을 것으로 기대된다. 

방치건축물은 어떤가. 자체사안이 복잡하다보니 도시재생이나 지역활성화 차원의 활용 방안은 거의 논의되지 않고 있다. 공사 중단 원인이 자금부족, 부도와 같이 돈 문제인 경우가 대부분이고, 토지와 건축물의 소유권 분리, 하도급업체의 유치권행사 등으로 이해권리관계도 복잡하다.

이런 방치건축물이 전국에 387곳(2016년 8월 기준)이나 된다. 자력 재개가 쉽지 않으니 10년 이상 중단된 곳이 전체의 60%를 넘는다. ‘15년 말부터 일부 방치건축물 정비 선도사업을 추진 중이지만, 아직은 과천우정병원 이외 가시적 성과가 미진하다.

우정병원은 21년이나 방치되다가, 마침내 지난 7월 18일 철거기공식을 거쳐 공동주택으로 탈바꿈하게 된다. LH 공공출자법인이 추진하는 사업으로서, 경기도의 종합병원 도시계획시설 지정 폐지와 공동주택으로의 용도 변경이 있었기에 가능했다.

문제는 전국 387곳 중 우정병원같이 극적인 기회를 노릴 수 있는 곳은 상당히 제한된다는 점이다. 토지주택연구원(공사중단 방치건축물 실태특성을 고려한 정비 활성화 방안, 2018)에 따르면 전국 3곳 중 2곳은 권리관계 특성 상 1개 이상의 갈등요인이 있고, 3곳 중 2곳은 입지 접근성이 떨어진다. 대략 전체의 60% 이상은 권리관계 조정이나 사업성 차원에서 자력 재개가 쉽지 않을 것으로 예상할 수 있다.

현재 선도사업에 대한 지원은 정비계획수립과 사업화방안 컨설팅 지원이 전부다. 지방자치단체의 실질적인 역할도 안전조치여부를 점검하고, 최소한의 조치를 대집행하는 수준이다.

방치건축물 정비 정책이 ‘안전하고, 쾌적하며, 활기 있는 도시환경의 조성과 관리’라는 궁극적 목적을 겨냥한다면 주변 이용자의 안전과 편의, 지역사회의 안정화라는 관점을 보다 비중 있게 고려할 필요가 있다.

방치건축물 실태특성을 고려하여 정비를 위한 실질적인 지원정책의 보완이 필요하다. 사인(私人)의 방치자산에 대한 행·재정지원의 당위성과 공공개입범위에 대해 전문가 의견이 분분하지만, 각종 위해(危害)의 해소에 따른 ‘사회적·공익적 가치 제고’ 측면에서 공공지원 확대의 논거를 일부 확립할 필요가 있다.

이 연장선에서 선도사업 이외에 도시재생활성화지역이나 대중접근성이 양호한 방치건축물을 중심으로 지원 대상을 확대 검토할 필요가 있다.

도심의 흉물을 지역활성화를 위한 기회의 장소로 되살리기 위해서는 먼저 관할 지자체가 활성화지역 내 방치건축물의 세부 여건과 이해관계자의 공사재개 추진의지 등을 면밀히 조사해야 한다.

이러한 조사과정을 통해 건축허가 취소 필요여부 등을 진단하고, 단계적으로 정비 지원 대상을 선정하여 지역차원의 활용 가능성과 정비방향을 구체화할 필요가 있다. 소송이나 유치권 행사가 없고, 권리관계가 단순한 곳이 우선 검토 대상이 될 수 있을 것이다.

공사 중단된 소규모 원룸이나 오피스텔은 일부 리모델링을 거쳐 청년임대주택과 창업공간, 도시재생센터 등의 활용방안을 고려할 수 있을 것이다.

물론 이해관계자의 공사재개 의지와 매도과정의 원만한 협의가 절대적인 전제조건이다. 지자체가 지역활성화 차원의 실질적인 공익적 활용 방안을 구체화할 수 있다면, 합리적 수준의 도시재생 예산지원방안도 향후 일부 보완될 수 있을 것이다.

다만 대부분 기초지자체의 건축행정과 도시재생 인력 운영 여건상 일련의 업무절차를 원활히 수행하기 위한 한계점이 많을 것으로 예상된다. 초기에 LH가 공기업제안형 재생사업으로서 도시재생과 방치건축물 정비를 연계한 시범사업을 발굴하는 것은 좋은 촉매제가 될 수 있지 않을까 기대해본다.

김주진 LH 토지주택연구원 연구위원

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