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[기자수첩] ‘초과이익환수제’에 대한 단상
제도에 대한 오해 없애고, 정부정책 신뢰 높여야
변완영 기자
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기사입력: 2018/04/30 [18:45]   최종편집:
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▲ 변완영 기자       © 매일건설신문

헌법재판소가 최근 대치동 쌍용1차·2차, 잠실주공5단지, 신반포21차 등 강남을 주축으로 서울, 경기, 부산 등 전국의 11개 재건축조합이 청구한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 위헌소송에 대해 ‘각하’ 결정을 내렸다.

 

헌법소원청구인들의 논거는 재건축초과이익환수제가 미실현 이득 과세로 재산권을 침해하며, 양도소득세와 목적이 같은 이중과세라는 점, 기부채납·소형주택 공급 의무 등에 더해진 과도한 규제이고, 실질적 조세로 조세법률주의를 위반한다는 것이다.

 

하지만 헌재는 재건축부담금 부과 여부가 결정되지 않아 기본권 침해에 대한 직접성이 없다고 판단했다.

 

따라서 재판부는 청구인이 장차특정 법률의 규정으로 인해 기본권 침해를 받을 우려가 있다고 하더라도 기본권 침해의 우려는 단순히 장래 잠재적으로 나타날 수 있다는 것에 불과하다고 했다.

 

이에 따라 재건축부담금이 부과되거나, 최소한 관리처분계획 인가를 받은 후에야 다시 위헌소송을 제기할 수 있을 전망이다. 향후 법리논쟁은 피하기 어려울 것이다.

 

소송에 참여한 어느 변호사는 헌재결정은 사실상 기본권의 보류이고, 헌재의 직무유기라며 헌재를 비판했다.

 

‘재건축 초과이익환수제’는 해당지역 평균집값상승분과 개발 비용은 제외하고 재건축 규제를 위해 2006년 도입 후 2차례 유예됐으나 현행법상 올해1월부터 본격 적용하고 있다.

 

하지만 초과이익환수제에 대한 ‘오해’도 있다. 일부 언론에서 초과이익환수제가 마치 이익의 50%를 세금으로 내야하는 것처럼 말하는 것은 사실이 아니다.

 

3천만원이하까지는 초과이익은 면세로 인정해주고, 또한 초과이익을 계산할 때도 정상주택가격상승분은 제외한다는 사실이다.

 

따라서 같은 구 소재 아파트 평균상승률보다 해당재건축 단지가 더 높게 상승했을 때 그 초과 상승분에 대해 10~50%를 누진적으로 징수하는 제도이다.

 

예를 들면 재건축 대상 아파트를 10억원에 매입해 재건축이 종료되는 시점에 13억원으로 올랐다면 재건축개발 차익이 3억원으로 단순차액의 50%인 1억5천만원을 납부해야 하는 것은 아니다.

 

만일에 그동안 추가부담금으로 1억원을 납부했고, 인근 아파트 시세가 1억원정도 올랐다면 실제 개발이익은 1억원에 불과하므로 실질차액은 많지 않다.

 

이를 크기에 따라 차등적 세율을 적용해 부담금을 계산하면 현행법에 따라 약 1600만원 정도다.

 

문제는 재건축초과이익 부담금 주택가격 결정시점과 방식은  개시시점은 조합추진위원회 설립시점 당시 공표된 공시가격이다. 또한 종료시점은 재건축 사업의 준공인가일로 기준은 실거래가에 근접기준이다.

 

여기서 재건축 초과이익은 종료시점 주택가격-개시시점주택가격(+정상주택가격상승분+개발비용)으로 계산한다.

 

아울러 초과이익환수 부담금은 재건축이 완료된 아파트를 소유한 사람에게만 부관한다는 점이다. 여기에는 위헌적 소지가 다소 있다는 점을 지적하는 의견이 있다.

 

통상조합추진위원회 설립시점과 사업 준공인가일까지 5~10년 정도 걸린다. 따라서 개발이익 산정에 문제점이 노출되기도 한다.

 

앞의 예처럼 추진위 승인당시 10억원인 아파트를 이미 오른 상태에서 13억원에 매입했고 이후 사업종료 시점의 가액이 13억원이 됐을 때 주택을 구입한 사람은 한 푼의 시세차익이 없었지만 초과이익 3억원에 대한 부담금을 납부할 수 있는 상황이 올 수 있다.

 

또하나 문제는 국토부는 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 재건축초과부담금을 시뮬레이션한 결과 강남권 일대 주요 재건축 아파트들은 수억원에 달하는 추정부담금을 낼 수도 있다고 시장의 불안감을 조성했다.

 

물론 국토부가 강남재건축아파트에 대한 환상과 기대를 꺾음으로써 간접적으로 부동산규제를 하는 액션이 있을지 모르나 이런 방법보다는 시장이 자율적으로 굴러가고, 정부 정책을 신뢰토록 해야 한다.

 

 

/변완영 기자

 

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